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Immobilienrecht Baurecht Vertragsrecht
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Rechtsprechung
(Kaufvertragsrecht, Maklerrecht, Treuhänderpflichten)

- Kaufvertragsrecht

  • Auch beim Liegenschaftskauf ist der Kaufvertrag grundsätzlich schon dann perfekt, also  für beide Vertragsteile voll verbindlich, wenn sie sich - gegebenenfalls auch bloß mündlich  - über den Kaufgegenstand und Kaufpreis geeinigt haben; dem steht auch das Fehlen einer Vereinbarung darüber, wer die Nebengebühren (Kosten der Vertragserrichtung,  Intabulation, Grunderwerbsteuer usw) zu bezahlen hat, nicht entgegen.
    (OGH 3 Ob34/07g)


  • Für die Wohnqualität aufgrund der Gestaltung einer gesamten Wohnanlage ist Gewähr zu leisten. Die Angaben in dem dem Kaufvertrag zugrundeliegenden Werbeprospekt sind als zugesicherte Eigenschaften im Sinn des § 922 ABGB zu beurteilen.
    (OGH 26.02.2001 3 Ob 95/00t)


  • Der Irrtum eines Erwerbers von Wohnungsrechten über die Größe der Wohnfläche nach Quadratmetern ist ein Geschäftsirrtum, der in aller Regel auch als beachtlich anzusehen  sein wird, weil im allgemeinen das Entgelt für Wohnungsrechte durch die Größe der Wohnfläche nicht unmaßgeblich bestimmt wird. Zur Widerlegung dieser Annahme, für die die Lebenserfahrung spricht, träfe den Überträger der Wohnrechte die Behauptungs- und Beweislast. Wurde die Wohnung besichtigt, handelt es sich in der Regel um einen wesentlichen Irrtum, weil die Vertragsparteien ohne Irrtum den Vertrag mit einem anderen  Entgelt geschlossen hätten.
    (OGH 5Ob573/80; 4Ob549/88; 7Ob554/89; 1Ob377/97s; 1Ob32/98g)


  • Der Bauträgervertrag iSd § 2 Abs 1 BTVG kann im Fall der Errichtung eines Hauses auch  den Erwerb der Liegenschaft umfassen. Die Errichtung eines Gebäudes auf eigenem Grund führt dagegen zu keinem Bauträgervertrag (so schon 6 Ob 89/04p). Jene Fälle, in  denen das Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erworben wird, unterliegen nur  unter der Voraussetzung des § 2 Abs 4 BTVG dem Anwendungsbereich dieses Gesetzes.  Eine „wirtschaftliche Einheit“ zwischen den Verträgen kann nur dann angenommen  werden, wenn in vertraglicher, zumindest aber in organisatorischer Hinsicht eine so enge geschäftliche Verflechtung zwischen dem Bauträger und dem Liegenschaftseigentümer besteht, dass für den Erwerber der objektiv begründete Eindruck einer praktisch wechselseitigen Bedingtheit beider Verträge entsteht. Die rein subjektive Beurteilung des  Erwerbers, sich nur für die Liegenschaft und das Haus gemeinsam zu interessieren oder ein gesamthaftes Finanzierungsbedürfnis des Erwerbers alleine reichen nicht für die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit aus.
    (OGH 09.11.2011 5 Ob 64/11i mit ausführlicher Darstellung der Lehre und  Rechtsprechung)


  • Die Liegenschaft und das Baurecht stellen zwei als Rechtsobjekte verschiedene unbewegliche Sachen dar. Der Grundeigentümer kann die Liegenschaft weiterhin frei  veräußern, belasten und vererben, allerdings nur soweit der Baurechtsvertrag keine Einschränkungen vorsieht. Der Baurechtsberechtigte ist auf Dauer des Baurechts  Eigentümer des Bauwerks, er kann über das Baurecht frei verfügen und es auch  unabhängig vom Grundstück belasten. Am Grund stehen ihm nach § 6 Abs 2 BauRG die  Rechte eines Nutznießers zu. Diese Nutzungsberechtigung ist dem Fruchtgenussrecht derart ähnlich, dass darauf im Zweifel die bestehenden Regeln zum Fruchtgenuss analog  anwendbar sind
    (OGH 09.06.2009 5 Ob 94/09y)


  • Um dem Berechtigten die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden (das heisst einen wirtschaftlich vernünftig denkenden Vorkaufsberechtigten von der Ausübung seines  Rechts abzuhalten), kann der Vorkaufsverpflichtete vor Eintritt des Vorkaufsfalls die Sache belasten oder den Kaufvertrag mit dem Dritten so gestalten, dass der Berechtigte es vorzieht, keine Vorkaufserklärung abzugeben. Zielte die Belastung vornehmlich darauf, dem Vorkaufsberechtigen die Rechtsausübung zu verleiden, ist sie als sittenwidrig und  daher nichtig anzusehen. Der Vorkaufsberechtigte und nunmehrige  Liegenschaftseigentümer ist nicht bloß auf Schadenersatzansprüche gegen den Vorkaufsverplichteten verwiesen.
    (OGH 12.04.2001 8 Ob 15/01s)


  • Die Bestimmung des Kaufpreises bildet einen wesentlichen Bestandteil des Vertrages. Die grundbuchsrichterliche Prüfung eines Vertrags hat sich darauf zu erstrecken, ob bei  dem Erwerb eines dinglichen Rechts der gültige Rechtsgrund gemäß § 26 Abs 2 GBG überhaupt gegeben ist. Bei Kaufverträgen über mehrere Liegenschaftsanteile um einen Pauschalkaufpreis steht, wenn auf Verkäufer- und Käuferseite nur jeweils eine Person  beteiligt ist, mangelnde Bestimmtheit des Kaufpreises nicht entgegen.
    (OGH 24.01.2006 5 Ob 5/06f)


  • Kommt es bei einem Bauvorhaben, zu dem die übrigen Wohnungseigentümer  ursprünglich zugestimmt haben, zu einer umfassenden Änderung dergestalt, dass ein geplantes Bauwerk an anderer Stelle situtiert wird und sich daraus negative Folgerungen  für weitere allgemeine Teile der Liegenschaft ergeben, wie hier die Notwendigkeit der  Fällung von Bäumen, bedarf die Änderung als gesamte einer neuerlichen Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer und daher einer Prüfung der Gesamtbeeinträchtigung der Interessen der Mit- und Wohnungseigentümer.
    (OGH 25.08.2011 5 Ob 143/11g)


  • § 1072 ABGB versteht unter dem Vorkaufsvorbehalt einen Nebenvertrag zum Kaufvertrag, durch welchen sich der Käufer schuldrechtlich verpflichtet, das Kaufobjekt  vor Veräußerung an einen anderen dem Verkäufer zur Einlösung anzubieten. Der  Begünstigte erhält dadurch das (an seine Person gebundene) Gestaltungsrecht, ein Vertragsverhältnis durch einseitige Erklärung ohne Mitwirkung der Gegenseite zustande  zu bringen. Mit anderen Worten steht dem Vorkaufsberechtigten dann, wenn im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem potenziellen Käufer zumindest eine bindende  Vertragsofferte vorliegt, die Option offen, ohne weitere Einflussmöglichkeit und ohne  weiteres Tätigwerden des Eigentümers und des potenziellen Käufers an dessen Stelle zu  treten. Etwaige weitere Verträge zwischen dem Eigentümer und dem  Vorkaufsberechtigten haben auf die Frage der Einlösung keinen Einfluss
    (OGH 18.12.2007 10 Ob 76/07k)


  • Der aus einem vor Konkurseröffnung geschlossenen, aber noch nicht (vollständig) erfüllten Kaufvertrag über eine Liegenschaft resultierende Anspruch des Schuldners auf  Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft fällt in die Konkursmasse. Kommt es wegen des nachträglichen Bekanntwerdens dieses Anspruchs zu einer  Nachtragsverteilung, ist - sofern der Schuldner die ihm nach Aufhebung des Konkurses übereignete Liegenschaft weiterverkauft hat - der vom Schuldner erlöste Kaufpreis der  Nachtragsverteilung zu unterziehen. Er ist jedoch um jene Aufwendungen zu reduzieren,  die die Masse hätte tragen müssen, wäre die Liegenschaft im Konkurs verwertet worden  (restlicher Kaufpreis).
    (OGH 10.07.2008 8 Ob 1/08t)


- Maklerrecht

  • Beim Erwerb von Wohnungseigentum ist der Immobilienmakler auch verpflichtet über die  Betriebs- und Erhaltungskosten, die zu leistenden Aufwendungen zur Rücklagenbildung, die Höhe bereits bestehender Rücklagen sowie bevorstehende Sanierungsarbeiten aufzuklären
    (OGH 22.06.2011 2 Ob 176/10m)


  • Unterlässt es der Immobilienmakler, den Käufer eines Hauses oder einer Wohnung über  das Errichtungsjahr des Gebäudes zu informieren, so kann darin eine Pflichtverletzung  iSd § 3 Abs 3 MaklerG gelegen sein.
    (OGH 22.06.2011 2 Ob 176/10)


  • Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare  Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also  vorliegen.
    (OGH 28.05.2002 4 Ob 8/02h)


  • Ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht, wenn seine Tätigkeit das abgeschlossene Geschäft adäquat kausal (mit-)verursachte. Im Geschäftszweig der gewerblichen  Immobilienmakler ist bereits die bloße Nachweisung einer Vertragsabschlussgelegenheit  gemäß § 6 Abs 2 MaklerG provisionsbegründend.
    (OGH 10 Ob 26/07g)


  • Ein Anspruch auf Provision nach dem Maklergesetz steht nicht zu, wenn das vermittelnde Geschäft nichtig ist, oder wegen eines Willensmangels erfolgreich angefochten wird. Wird  der Vertrag durch Rücktritt einer der Parteien aufgehoben, so hängt das Weiterbestehen des Provisionsanspruch davon ab, aus welchen Gründen der Rücktritt erfolgt. Das Fehlen  einer verwaltungsbehördlichen Bewilligung bzw die baubescheidswidrige Ausführung des Dachbodenausbaus stellt einen Rechtsmangel dar.

    Ein Immobilienmakler ist ein Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB, weshalb von  ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige  Auskünfte zu erteilen. Der Immobilienmakler muss auf das Vorhandensein oder Fehlen  für die angestrebte Nutzung erforderlichen verwaltungsbehördlichen Genehmigungen in  Ansehung des Objektes oder wenigstens auf bestehende Unklarheiten hinweisen.

    Bei einem unberechtigten Rücktritt hat der Gegner das Wahlrecht, den Zurücktretenden  am Vertrag festzuhalten oder den Rücktritt wirken zu lassen.
    (LG Eisenstadt 27.01.2004 3 Cg 129/03t)


  • Ist das vermittelte Geschäft aufschiebend bedingt und wird es vor Eintritt der Bedingung  einvernehmlich aufgelöst, so steht dem Makler eine Provision nur bei absichtlicher  Provisionsverhinderung oder bei Vorliegen einer Vereinbarung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG zu. Der Nachweis, dass die Bedingung eingetreten wäre, genügt nicht.
    (OGH 15.10.2
    (OGH 15.10.2002 4 Ob 37/02y)

  • Nach § 11 Satz 2 MaklerG ist die Verjährung so lange in ihrem Fortlauf gehemmt, bis der Makler vom Abschluss des vermittelten Geschäfts tatsächlich Kenntnis erlangt hat.  Erkundigungs- oder Nachforschungspflichten treffen den Makler nicht.
    (OGH 15.07.2011 8 Ob 68/11z)


- Treuhänderpflichten

  • Ein Rechtsanwalt, der sich bei einem Liegenschaftskauf als Vertragserrichter und  Treuhänder nicht schon vor Vertragsabschluss über den tatsächlichen Lastenstand  informiert, sondern erst Monate danach, obgleich erkennbarer Geschäftszweck war, dass  die Käufer die kaufgegenständliche Liegenschaft bis auf die ausdrücklich übernommenen Pfandrechte (geld)lastenfrei erwerben können, sowie, dass die sicher gestellten und zu  löschenden Pfandrechte aus dem Treuhandbetrag zur Gänze abgedeckt werden können,  begeht eine grobe Sorgfaltsverletzung.
    (OGH 19.12.2005 13 Bkd 2/05)


  • Werden nach Festlegung der Treuhandbedingungen (nachweislich) Mängel am  Kaufgegenstand bekannt, die von der Verkäuferseite zu vertreten sind und eine  Reduzierung des Kaufpreises rechtfertigen und fordert überdies die Käuferseite mit  Nachdruck, einen Teil des Treuhanderlages zurückzubehalten, wäre es eine  Überspannung der Treuhandpflichten, würde man vom Treuhänder verlangen, die  offensichtlich berechtigte Forderung der Käuferseite völlig unberücksichtigt zu lassen. Der Treuhänder hat eine Interessenabwägung vorzunehmen. Dabei kann auch eine möglicherweise uneinbringliche Forderung auf Kaufpreisreduzierung (= Rückzahlung) einer verzögerten Auszahlung eines Teiles des Kaufpreises gegenüberstehen. Dies  umsomehr, wenn im Kaufvertrag Regelungen enthalten sind, dass für Mängel Gewähr zu  leisten ist. Vom Treuhänder - in disziplinärer Hinsicht - zu verlangen, ungeachtet der gegebenen Situation den gesamten Treuhanderlag auszuzahlen, würde bedeuten, ihm eine mögliche Schädigung einer Vertragspartei (Käuferseite) zuzumuten.
    (OGH 08.10.2007 16 Bkd 1/07)


  • Bei der Veruntreuung des erlegten Kaufpreises durch den gemeinsamen Treuhänder trifft das Risiko mangels vertraglicher Risikoregelung in ergänzender Vertragsauslegung nach  dem hypothetischen Parteiwillen die Vertragsparteien gleichteilig. Wenn sie am  Kaufvertrag festhalten, hat der Käufer die Hälfte des Kaufpreises nochmals zu zahlen. Der Kaufvertrag ist wegen des Wegfalls der Vertrauenswürdigkeit des Treuhänders  nunmehr zwischen den Parteien Zug um Zug abzuwickeln.
    (OGH 11.12.2003 6 Ob 248/03v)


  • Für den Treuhand-Liegenschaftskauf ist also durch Lehre und Rechtsprechung geklärt, dass der Vertrag als erfüllt anzusehen ist und kein Wahlrecht des Masseverwalters  gemäß § 21 Abs 1 KO besteht, wenn sämtliche Urkunden grundbuchsfähig gefertigt  (vorkonkursliches Ausfertigungsdatum im Sinn des § 56 Abs 3 GBG gerichtlich oder  notariell beglaubigt), ein Ranganmerkungsbeschluss für die beabsichtigte Veräußerung vorliegt und die Liegenschaft übergeben ist.
    (OGH 23.04.2002 5 Ob 86/02m)


  • Kein neuerlicher Anspruch auf Auszahlung des Darlehensbetrages zu, wenn der Darlehensgeber vereinbarungsgemäß auf das Anderkonto des Treuhänders gezahlt hatte  und somit die Gefahr des zufälligen Verlustes nicht mehr von ihm zu tragen war.
    (OGH 24.11.1994 2 Ob 590/93 )












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