Rechtsanwalt, Immobilienrecht
RECHTSANWALT | WIEN
Immobilienrecht Baurecht Vertragsrecht
Unbenanntes Dokument
 
 
Unbenanntes Dokument
 

Immobilienrecht

Unter dem Oberbegriff Immobilienrecht werden hier das Recht rund um Grundstück, Haus und Eigentumswohnung aber auch Baurechte und sonstige dingliche Rechte verstanden.

Wie wird man Eigentümer einer Immobilie?
Der Erwerb einer Liegenschaft wird in Österreich durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Als weitere wichtige Nebengesetze sind das Allgemeine Grundbuchsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz, das Maklergesetz, das Konsumentenschutzgesetz und das Bauträgervertragsgesetz zu nennen. Eigentum an einem Grundstück oder an einer Eigentumswohnung entsteht erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch und nicht bereits durch Abschluss des Kaufvertrages. Durch Abschluss eines (mündlichen oder schriftlichen) Kaufvertrages hat der Käufer aber ein gerichtlich durchsetzbares Recht, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden.
Erwerb von Immobilien der öffentlichen Hand
Oft werden von der öffentlichen Hand (zB. Bund, Länder, Gemeinden, öffentliche Unternehmen) günstig Liegenschaften oder Baurechte erworben, die mit der Grundstücksvergabe wirtschaftliche und/oder politische Interessen verfolgt (zB. Unternehmensansiedelungsprogramme) Ausnahmsweise können bei Immobilientransaktionen der öffentlichen Hand die strengen Vergaberegeln des österr. Bundesvergabegesetzes Anwendung finden. Werden Liegenschaften unter dem Marktpreis verkauft, ist unter Umständen das strenge Regime des EU-Beilfenrechts anzuwenden.
An das Vergaberecht ist immer dann zu denken, wenn die Immobilientransaktion in einem Bauauftrag eingebettet ist. Die Frage, ob von einem, dem Vergaberecht unterliegenden Bauauftrag auszugehen ist, stellt sich insbesondere dann, wenn im Liegenschaftskaufvertrag Festlegungen über die zukünftige Verwendung des Grundstücks enthalten sind. Theoretisch denkbar wäre die Anwendung des Vergaberechts, wenn mit der Liegenschaftstransaktion ein im allgemeinen Interesse liegendes öffentliches Ziel erfüllt werden soll, für dessen Beachtung die öffentliche Hand zu sorgen hat (etwa im Falle der städtebaulichen Entwicklung eines kommunalen Ortsteils). Der EuGH hat jedoch erkannt, dass ein ausschreibungspflichtiger Bauauftrag nur dann vorliegt, wenn der öffentliche Auftraggeber gegen Entgelt eine Leistung erhält, die in der Erbringung von Bauleistungen besteht und diese Leistung im unmittelbaren wirtschaftlichen Interesse des öffentlichen Auftraggebers liegt. Ein solches wirtschaftliches Interesse ist nach Ansicht des EuGH zu bejahen, wenn der Auftraggeber Eigentümer des zu errichtenden Bauwerkes wird oder über einen anderen Rechtstitel verfügen soll, der ihm die Verfügbarkeit über die Bauwerke sicherstellt. Ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse ist auch bei wirtschaftlichen Vorteilen zu bejahen, die der Auftraggeber aus der zukünftigen Nutzung oder Veräußerung des Bauwerkes ziehen darf. Das unmittelbare wirtschaftliche Interesse zeigt sich auch in der finanziellen Beteiligung des öffentlichen Auftraggebers an der Erstellung des Bauwerkes oder in den Risiken, die er im Falle eines wirtschaftlichen Fehlschlags des Bauwerkes trägt. Hingegen ist die bloße Ausübung von städtebaulichen Zuständigkeiten weder auf den Erhalt einer vertraglichen Leistung noch auf die Befriedigung des unmittelbaren wirtschaftlichen Interesses des öffentlichen Auftraggebers gerichtet. Im Ergebnis stehen damit reine Grundstücksveräußerungen ohne unmittelbare wirtschaftliche Interessen der öffentlichen Hand außerhalb des Vergaberechts. Vorgaben zur Sicherstellung von bloß öffentlich-rechtlichen Interessen (zB. Stadtentwicklung; Umweltschutz) schaden nicht. Gelangt das Vergaberecht nach den dargestellten Grundsätzen zur Anwendung und werden die Vergabevorschriften nicht eingehalten, droht die Nichtigkeit des Kaufvertrages oder Schadenersatz. Jedenfalls hat die öffentliche Hand bei Immobilienverkäufen die beihilfenrechtlichen Vorgaben der EU zu achten und darf die Immobilie nicht unter dem Marktwert veräußern.
Welche Unterlagen benötigt man in Österreich für eine Immobilientransaktion?

Um Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, muss beim zuständigen Grundbuchsgericht um Einverleibung des Eigentumsrechts angesucht werden. Grundbuchsanträge sind grundsätzlich schriftlich einzubringen. In einfachen Fällen (Löschungsanträge, Anträge um Namensänderungen, einfache Eigentumsübertragungen) können Grundbuchsanträge auch mündlich bei Gericht vorgebracht werden. Für die Einverleibung des Eigentums benötigt man neben dem Grundbuchsgesuch einen „Titel“ für den Eigentumserwerb (zum Beispiel Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag). Der Vertrag muss mit gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften der Vertragsparteien versehen sein. Der Vertrag kann durch bevollmächtigte Personen abgeschlossen werden. Allerdings unterliegt die Bevollmächtigung derselben Form wie der Vertrag selbst, also der notariellen Beurkundung. Bei Wohnungseigentumsobjekten (sofern an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden soll) sind zusätzlich eine Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten über den Bestand an selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten und ein Nutzwertgutachten erforderlich. Weiters sind dem Grundbuchsgericht zum Nachweis der entrichteten Grunderwerbssteuer eine Selbstberechnungserklärung des Treuhänders oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorzulegen. Weitere Unterlagen sind Löschungs- bzw. Freistellungserklärungen von finanzierenden Banken und Vorkaufsberechtigten, Energieausweis und der Staatsbürgerschaftsnachweis (Nachweis der Staatsangehörigkeit eines EU-Mitgliedstaates) des Erwerbers. Bei einem Immobilienerwerb durch Drittstaatsangehörige muss vorab eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung eingeholt werden, welche die Bundesländer Österreichs unterschiedlich regeln.
Zur treuhändischen Abwicklung
Der Vertragserrichter wird im Vertrag regelmäßig bevollmächtigt, die Eintragung ins Grundbuch zu erwirken. Im Zuge der treuhändischen Abwicklung befriedigt der Treuhänder aus dem Kaufpreis eventuell vorhandene dinglich gesicherte Gläubiger, so dass die Immobilie lastenfrei erworben werden kann. Wird der Immobilienerwerb durch eine Bank fremdfinanziert, sorgt der Treuhänder dafür, dass auf der Liegenschaft ein Pfandrecht der finanzierenden Bank eingetragen wird. Sind alle im Grundbuch ausgewiesenen Gläubiger befriedigt und wurde das Eigentum des Erwerbers im Grundbuch einverleibt, zahlt der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer aus. Oft erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises schon früher, wenn der Treuhänder über einen Rangordnungsbeschluss verfügt. Beim Rangordnungsbeschluss handelt es sich um eine Anmerkung im Grundbuch, wonach der Grundeigentümer beabsichtigt, seine Liegenschaft zu veräußern (oder zu belasten). Von dieser Anmerkung wird nur ein einziges Exemplar ausgestellt. Sie ist für die Dauer von einem Jahr gültig. Dem Grundbuchsgericht muss dieses einzige Exemplar des Rangordnungsbeschlusses vorgelegt werden, wenn die betreffende Liegenschaft veräußert oder belastet werden soll. Da auf diese Weise verhindert wird, dass der Liegenschaftseigentümer über seine Liegenschaft rechtswidrig doppelt verfügt, kann der Kaufpreis bei Vorlage des Rangordnungsbeschlusses im Original ausbezahlt werden und erhält der Käufer den Kaufpreis dadurch deutlich früher (Anmerkung: die Dauer des Grundbuchsverfahren hängt von der aktuellen Belastung des Grundbuchsgerichts ab und kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten liegen). Spätestens ab 1.1.2013 wird vom Treuhänder auch die neu eingeführte Immobilienertragssteuer abzuführen sein.


Nebenkosten des Immobilienerwerbs
In der Regel trägt allein der Käufer die Nebenkosten, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind.
• Grunderwerbsteuer: 3,5% oder Stufentarif (siehe dazu unten)
• Eintragungsgebühr ins Grundbuch:,1,1 %
• Eintragung eines Pfandrechtes ins Grundbuch: 1,2 % des Pfandrechtsbetrages plus Nebengebührensicherstellung (Die Gebühren für Finanzierungsverträge werden üblicherweise durch das finanzierende Kreditinstitut abgeführt. Finanzierungen, die im Zusammenhang mit einer Wohnbauförderung gewährt werden, können von diesen Gebühren befreit sein.
• Kosten für Makler
-Kaufpreis bis EUR 36.336,-:4 % Provision + 20 % USt
-Kaufpreis von EUR 36.336,- bis EUR 48.449,-:EUR 1.453,- Provision + 20 % USt
-Kaufpreis ab € 48.449,-:3 % Provision + 20 % USt·
Kosten für Vertragserrichter und Treuhänder: nach Vereinbarung
• Verfahrenskosten (Eingabegebühren, Beglaubigungskosten)
• Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
•  Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließung und Kosten der Baureifmachung des .Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)

Grunderwerbsteuer
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung.

  • Entgeltlicher Erwerb:

Bei einem entgeltlichen Erwerb ist die Gegenleistung grundsätzlich der Kaufpreis und allenfalls die Summe eines übernommenen Kredites.
Innerhalb eines Familienverbandes gibt es kraft gesetzlicher Fiktion keine entgeltlichen Grundstückstransaktionen mehr. Nahe Verwandte sind in diesem Zusammenhang der Ehegatte, der eingetragene Partner, der Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, ein Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind des Übergebers, Verschwägerte in gerader Linie (z.B. Schwiegereltern, Schwiegerkinder), Geschwister, Nichten und Neffen.
Außerhalb des Familienverbandes gilt:

  • Entgeltlichkeit liegt vor, wenn Gegenleistung > 70% des Grundstückswertes
  • Unentgeltlichkeit liegt vor, wenn Gegenleistung <30% des Grundstückswertes
  • Teilentgeltlichkeit liegt vor, wenn Gegenleistung zwischen 30% und 70% des Grundstückswertes

Der Steuersatz beträgt bei einem entgeltlichen Erwerb 3,5% der Gegenleistung.

  • Unentgeltlicher Erwerb

Bei unentgeltlichem Erwerb gilt seit 1.1.2016 Folgendes: Bei allen Grundstücken – ausgenommen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke – wird in Hinkunft (anstelle des dreifachen Einheitswertes) der sogenannte „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage herangezogen. Der Grundstückswert kommt als Bemessungsgrundlage zum Beispiel zur Anwendung bei:

  • Schenkungen
  • Erwerb von Todes wegen
  • Übertragungen innerhalb des Familienverbandes
  • Gesellschafterwechsel gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG
  • Anteilsvereinigungen gemäß  § 1 Abs. 3 GrEStG
  • Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz

Der Grundstückswert kann folgendermaßen ermittelt werden:

  • Als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes („Pauschalwertmodell“).
  • In Höhe eines von einem Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes
  • Ein geringerer gemeiner Wert kann durch Gutachten eines Immobiliensachverständigen nachgewiesen werden..

Die Steuersätze wurden ab 2016 für den unentgeltlichen Erwerb neu geregelt. Es gibt nunmehr einen „Stufentarif“:


für die ersten 250.000 Euro,

0,5%

für die nächsten 150.000 Euro

2%

und darüber hinaus

3,5%

des Grundstückswertes.
Der Stufentarif kommt wie erwähnt nicht zur Anwendung, wenn ein Erwerb entgeltlich ist bzw. als entgeltlich gilt. Liegt eine Gegenleistung vor und ist ihre Höhe nicht zu ermitteln, gilt der Erwerbsvorgang als teilentgeltlich, wobei die Gegenleistung in Höhe von 50% des Grundstückswertes angenommen wird. Dies bedeutet, dass auf eine Hälfte des Grundstückswertes der Stufentarif, auf die andere Hälfte der Normaltarif in Höhe von 3,5%anzuwenden ist.
Bei Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften und Anteilsvereinigung bei Personen- und Kapitalgesellschaften und bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz beträgt die Steuer 0,5%, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu berechnen ist.
Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif werden alle unentgeltlichen Erwerbe bzw. unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben berücksichtigt, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben
Neu ist auch die Möglichkeit der Entrichtung der Grunderwerbsteuer in zwei bis fünf gleichen Jahresbeträgen.
Im Grunderwerbsteuergesetz sind einige Befreiungen von der Grunderwerbsteuervorgesehen:

Immobilienertragsteuer
Hierbei handelt es sich um Steuern, die der Verkäufer bei Veräußerungen im Privatvermögen zu tragen hat.
Rechtslage bis 31.12.2015:

  • Verkauf einer Liegenschaft, die ab 1.4.2002 angeschafft wurde („Neufälle“):

Der Gewinn vom Verkauf wird mit 25 % besteuert. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilien-Ertragsteuer. Nach Ablauf von zehn Jahren ab Erwerb wird es einen jährlichen Inflationsabschlag von 2 % (maximal 50 %) des Veräußerungsgewinnes geben.

2. Verkauf einer Liegenschaft, die bis 31.3.2002 angeschafft wurde („Altfälle):

Die Steuer beträgt 15 % vom Verkaufserlös von Grundstücken mit Umwidmung nach dem 1.1.1988 und 3,5 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle.

Der Veräußerungsgewinn kann aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden. In diesem Fall kann auch der Inflationsabschlag angesetzt werden.

Befreiungen

  • Eigenheime und Eigentumswohnungen, die für den Veräußerer ab der Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz war.
  • Selbst hergestellte Gebäude (nicht der Grund und Boden). Dies gilt nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (z.B. Vermietung, betriebliche Nutzung).
  • Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs (z.B. Enteignung) oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs.
  • Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens

NEU ab 2016:
Der besondere Steuersatz von 25 Prozent wird auf 30 Prozent angehoben. Damit erhöht sich bei „Altgrundstücken“ der pauschale Steuersatz von 3,5% auf 4,2% des Verkaufspreises.
Der bisher vorgesehene Inflationsabschlag entfällt.


BIS 31.12.2015

AB 01.01.2016

ALTGRUNDSTÜCKE
Anschaffung vor 01.04.2002
3,5% vom Verkaufspreis
bei Umwidmung nach 1987 15%
NEUGRUNDSTÜCKE
Anschaffung nach 31.03.2002
25% vom Verkaufserlös

ALTGRUNDSTÜCKE
Anschaffung vor 01.04.2002
4,2% vom Verkaufspreis
bei Umwidmung nach 1987 15%
NEUGRUNDSTÜCKE
Anschaffung nach 31.03.2002
30% vom Verkaufserlös


Grundsteuer

Die Grundsteuer ist keine Steuer, die im Zuge einer Immobilientransaktion anfällt sondern eine laufende Sachsteuer auf inländischen Grundbesitz. Sie wird von den Gemeinden eingehoben, denen der Ertrag dieser Steuer auch zur Gänze zukommt. Sie wird aus dem Einheitswert des jeweiligen Grundbesitzes errechnet.




Footer